Dívida vinculada ao bem permite penhora e leilão, mesmo em caso de bem de familiar
A inadimplência condominial, muitas vezes tratada como uma pendência de menor gravidade, pode resultar na perda do próprio imóvel. A legislação brasileira classifica a dívida de condomínio como obrigação propter rem, ou seja, vinculada diretamente ao bem. Na prática, isso significa que o débito acompanha a unidade, independentemente de quem seja o proprietário.
O tema está previsto no Código Civil Brasileiro, especialmente no artigo 1.336, que estabelece a obrigação do condômino de contribuir para as despesas do condomínio. Em caso de inadimplência, a cobrança pode ocorrer pela via judicial, com base no Código de Processo Civil, que reconhece a dívida condominial como título executivo extrajudicial.
Esse enquadramento jurídico permite que o condomínio promova uma execução direta contra o devedor.
Caso não haja pagamento, o imóvel pode ser penhorado e levado a leilão. O entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça admite, inclusive, a penhora do bem de família para quitação desse tipo de dívida.
Para o administrador de empresas e CEO da LLZ Garantidora, Zener Costa, o desconhecimento sobre a gravidade da inadimplência ainda é um dos principais problemas enfrentados pelos condomínios. “Muitos moradores não têm a dimensão de que a dívida condominial tem um peso jurídico elevado. Não se trata de uma conta comum, mas de uma obrigação que pode atingir diretamente o patrimônio”, afirma.
Segundo Zener, além do risco individual, a inadimplência compromete o funcionamento coletivo. “Quando há atraso recorrente, o condomínio perde capacidade de honrar contratos, manter serviços essenciais e realizar manutenções. Isso afeta todos os moradores, inclusive os adimplentes”, indica.
No fim das contas, a melhor escolha é não atrasar essa taxa, mas caso ocorra, para os condomínios que lidam com a inadimplência, como alternativa para mitigar esse risco, Costa aponta a atuação de garantidoras de receita condominial, serviço ainda pouco difundido no país. “A garantidora assegura o fluxo financeiro do condomínio, mesmo diante da inadimplência. Com isso, a gestão consegue manter a previsibilidade orçamentária e evitar medidas extremas, como ações judiciais mais severas. Ao transferir o risco da inadimplência para uma garantidora, o condomínio profissionaliza a gestão e reduz o desgaste entre moradores e administração. É uma solução que protege o coletivo e preserva relações”, finaliza.